2019宅地建物取引士試験-解答解説(更新版)

kenshow
12月4日、2019年度(令和元年)宅地建物取引士資格試験の結果が、不動産適正取引推進機構より発表されました。
全体の合格率は17.0%(昨年比+1.4ポイント)、登録講習修了者の合格率は22.9%。
35問以上正解(登録講習修了者は45問中30問以上)で合格となっています。
当サイトでは、合格点を60%の確率で36点としていましたので外してしまいました(一応20%の確率で35点予想もしていました(汗))。
合格をされた受験生の方、おめでとうございます!
惜しくも不合格となってしまった受験生の方、また来年頑張っていきましょう!

2019年宅建士本試験講評・合格基準点予想

受験生の皆さん、本試験お疲れ様でした!

結果の方はいかかでしたでしょうか?採点をされている方と採点はせずに結果を楽しみに待っている方とそれぞれいると思います。

各学校等の合格基準点等も大体で揃ったようですので、K.E.Sとしても合格基準点の予想をしておきましょう。

K.E.Sは大手専門学校さんのようなデータリサーチに基づくデータは持ち合わせいませんので、講師および教材制作者・協力者等の内容分析の結果ですが

全問の解説を作成しつつ、詳細に分析をした印象からいっても、他の学校同様、今年は問題が易し目であったと判断できます。

正解肢が明らか過ぎる問題も散見されました。

したがって、合格基準点については比較的高めになると予想されます。昨年がここ10年間では初の37点であったことからそれと同様の合格基準点になると予想されます

合格基準点予想
39点―0%
38点―2%
37点-15%
36点-60%
35点-20%
34点-3%
33点-0%
各学校でも35点~37点とするところがほとんどであり、平均値的には36点予想が多数派です。
宅建試験は合格ボーダー近辺では、1点に受験者全体の5%前後がいることを考えると、一点の上げ下げで合格率が大きく変動します。
一方、来年度試験からは改正民法での出題となることへの配慮等も考えると今年の合格率を抑え込む必要性は低いと思われます。
とはいえ、合格率が20%を超えることは避けたいでしょうから、合格基準点を一点下げた際に20%を超えるか否かが運命を分けることになるのではないでしょうか。
諸々考えあわせて、やっぱり36点かなというところです。

2019年宅建士本試験正解一覧

問題 分野 科目 正解 難易度
権利関係 民法(物権)不動産物権変動
権利関係 民法(総則・物権)意思表示・不動産物権変動
権利関係 民法(債権各論)売買契約(担保責任) 普通
権利関係 民法(債権各論)不法行為 普通
権利関係 民法(総則)代理(「無権代理と相続」の判決文問題)
権利関係 民法(相続)遺産分割 やや難
権利関係 民法(債権総論)弁済(準占有者に対する弁済)
権利関係 民法(債権各論)請負契約 普通
権利関係 民法(総則)時効(中断事由) 普通
10 権利関係 民法(担保物権) やや難
11 権利関係 民法・借地借家法借地権(存続期間)
12 権利関係 民法・借地借家法借家権(定期借家) 普通
13 権利関係 区分所有法 普通
14 権利関係 不動産登記法 やや難
15 法令上の制限 都市計画法 普通
16 法令上の制限 都市計画法 普通
17 法令上の制限 建築基準法 普通
18 法令上の制限 建築基準法 やや難
19 法令上の制限 宅地造成等規制法 普通
20 法令上の制限 土地区画整理法 普通
21 法令上の制限 農地法
22 法令上の制限 国土利用計画法 普通
23 その他関連知識 譲渡所得 やや難
24 その他関連知識 固定資産税 普通
25 その他関連知識 地価公示法 普通
26 宅建業法 業務上の規制
27 宅建業法 業務上の規制 やや難
28 宅建業法 重要事項説明(35条書面) 普通
29 宅建業法 監督・罰則
30 宅建業法 広告の規制 普通
31 宅建業法 媒介契約 普通
32 宅建業法 報酬 普通
33 宅建業法 保証協会
34 宅建業法 37条書面 普通
35 宅建業法 業務上の規制 普通
36 宅建業法 37条書面 やや難
37 宅建業法 8種規制(手付金の保全) 普通
38 宅建業法 8種規制(クーリングオフ) 普通
39 宅建業法 重要事項説明(35条書面) やや難
40 宅建業法 業務上の規制
41 宅建業法 重要事項説明(35条書面) 普通
42 宅建業法 宅建業の意味(宅地)
43 宅建業法 宅建業免許の欠格事由
44 宅建業法 宅建士資格
45 宅建業法 住宅瑕疵担保履行確保法
46 その他関連知識 住宅金融支援機構
47 その他関連知識 景表法 普通
48 その他関連知識 統計 普通
49 その他関連知識 土地
50 その他関連知識 建物 普通

 

問題解説

1正解1 民法(物権)不動産物権変動 

1× 不法占有者C177条の第3者ではないので、Bは登記なくして所有権の取得を対抗可能(明渡請求できる)

2〇 借地上の建物の所有権登記は借地権の対抗要件となる。したがって、Bは借地上の建物の所有権登記を有するDに対して、登記なくして所有者であることを主張できない。

3〇 AEは前主と後主であり、当事者類似の関係にあるので、177条の対抗関係に立たない。したがって、Eは登記なくしてAに対して所有権の取得を主張できる。

4〇 時効取得者と時効完成前の第3者は対抗関係に立たない。したがって、時効取得者Fは、時効完成前の第3者であるBに対しては、登記なくして時効取得を主張できる。

2正解4 民法(総則・物権)意思表示・不動産物権変動

1〇 Cは取消後の第3者であり、ACは対抗関係に立つ。したがって、Cがすでに登記を備えている以上、ACに対して土地の返還を請求できない。

2〇 Cは取消前の第3者であり、詐欺取消しの場合は963項で善意の第3者は保護される。しかし、Cは悪意者であり、ACに対して取消しを対抗できるため、土地の返還を請求できる。 改正あり 内容を確認

第3者の保護される要件が「善意」⇒「善意かつ無過失」に変更
保護される第3者の要件が「善意」⇒「善意かつ無過失」へ

3〇 錯誤による無効の主張に関して第3者保護規定がないため、第3者に対しても対抗可能と考えられている。したがって、Aは第3Cに対して錯誤による無効を主張して、土地の返還を請求できる。改正あり 内容を確認

錯誤の効果は「無効」⇒「取消し」に変更
第3者保護規定を新設し、詐欺と同様に、「善意かつ無過失」の第3者を保護することとした

4× 錯誤者に重過失ある場合、錯誤による無効を主張できない(95ただし書)。したがって、重過失あるAは、Bに対して土地の返還を請求できない。改正あり 内容を確認

原則としては重過失ある錯誤者は取消しの主張はできない(この点は「無効」を「取消し」と置き換えれば改正前と同じ)。ただ、改正法では、錯誤者に重過失ある場合にも取消しの主張を認める例外を規定している。それは➀相手方も重過失ある場合、➁双方ともが錯誤に陥っていた場合(共通錯誤)である。

正解1 民法(債権各論)売買契約(担保責任)

改正あり 内容を確認

改正により「瑕疵担保責任」や「瑕疵」という用語自体が使用されなくなりました。

特約で瑕疵担保責任の期間を短縮しているが、Aは瑕疵の存在を知っていながらBに告げていないことから、特約の適用が排除される(572

1〇 特約の適用が排除される結果、民法の規定が適用されることになる。したがって、BAに対して「瑕疵の存在を知ってから1年」以内であれば瑕疵担保責任の追及ができる(570566③)。

2× 瑕疵担保責任の規定に基づき契約の解除ができるのは、契約の目的を達成できない場合に限られる(570566➀)。

3× 瑕疵担保責任の規定に基づく損害賠償請求は、解除と共に行うことが可能(570566➀)

4× 瑕疵担保責任は売主の責任であり、媒介者が負うことはない(570566参照)。

正解4 民法(債権各論)不法行為

不法行為の被害者が同じ原因によって利益を受けた場合、損害賠償額の算定において、この利益を控除する場合があり、これを損益相殺という。損益相殺において差し引かれるべき利益の範囲は,損害賠償義務の発生原因である不法行為と相当因果関係のあるものに限られる。

1× 火災保険金は保険料の対価として支払われるものであり、損益相殺の対象とはならない(判例)。

2× 「同一の原因によって損害と同質性のある利益」を受けている場合、損益相殺の対象となり得る。

3× 第3者の教唆行為と履行不能による損害との間に相当因果関係が認められる場合、第3者が不法行為に基づく損害賠償責任を負うことはあり得る。

4〇 名誉侵害の場合、損害賠償および名誉回復のための処分(たとえば謝罪広告命令)だけでなく、侵害行為の差止めも求めることができる(判例)。

正解2 民法(総則)代理(「無権代理と相続」の判決文問題)

1〇 設問文に「追認拒絶の後は本人であっても追認によって無権代理を有効とすることはできず…」と明記されている

2× 前者の場合は、本人に効果は帰属しない(本人との関係では無権代理行為は無効)。一方、後者の場合は、無権代理行為は当然に有効となる。したがって、「法律効果は同じ」とはいえない。

3〇 116条の条文通り

4〇 本人が無権代理人を相続した場合、無権代理行為は当然には有効とならず、本人は追認を拒絶することができる(判例)

正解2 民法(相続)遺産分割

1× 被相続人は、遺言によって、相続開始の時から5年を超えない期間内で遺産分割を禁止することができる(908条)

2〇 解除の一般原則に基づき遺産分割協議も解除が可能。

3× 従前の判例(最判平16..20)で本肢のように解されていたが、最大決平28.12.19が、預貯金債権が遺産分割の対象に含まれると判断したため、遺産分割までの間は共同相続人全員が共同して行使しなければならず、持分に応じて単独で預貯金債権に関する権利を行使することはできないことになった。 改正あり 内容を確認

判例により遺産分割前は各共同相続人が単独で被相続人の預貯金を引き出すことができなくなってしまったことから、改正対応がされた(遺産分割前であってもは、遺産に属する預貯金債権のうち相続開始の時の債権額の3分の1に当該共同相続人の法定相続分を乗じた額(金融機関ごとに150万円を限度とする)については、単独でその権利を行使できる(909条の2))

4× 遺産の分割は、相続開始の時にさかのぼって効力を生ずる(909条)。

正解1 民法(債権総論)弁済(準占有者に対する弁済)

改正あり 内容を確認

旧法における「債権の準占有者に対する弁済」(旧478)は、改正法では「受領権者としての外観を有する者に対する弁済」(478)と表現が改められている。

1× 債権の準占有者に対する弁済として有効となるためには、弁済者が善意かつ無過失である必要がある(478条)ので、過失のあるBの弁済は有効とならないはずだが、Cが受領した代金をAに引渡していることから、債権者Aがこれによって利益を受けているといえ、その限度で弁済は有効となる(479条)。

2〇 債権者の代理人と称して弁済を受けた者も478条の「債権の準占有者」となる。したがって、Bが善意無過失であれば、その弁済は有効となる。

3〇 債権者の相続人と称する者も478条の「債権の準占有者」となる。したがって、Bが善意無過失であれば、その弁済は有効となる。

4〇 売買契約によって生じる代金債務と引渡債務は特段の事情のない限り、同時履行の関係に立つ。したがって、建物の引渡を受けてイに買主Bは、同時履行の抗弁権(533条)を主張して、代金の支払いを拒むことができる。

正解2 民法(債権各論)請負契約

1〇 請負契約の目的物である建物に瑕疵がある場合、建て替えざるを得ない重大な瑕疵がある場合でも条文通り解除は許されない(635条)としつつ、建替費用相当額の損害賠償を認めるとするのが判例の立場である。改正あり 内容を確認

請負契約が「建物その他土地の工作物」である場合、たとえ瑕疵があっても解除ができないとしていた旧民法635ただし書の規定は、改正により削除されている。

2× 請負における担保責任の存続期間の規定(637638条)は任意規定であるので適用を特約で排除できるが、期間を伸長する場合は、第167条の規定による消滅時効の期間内に限り契約で伸長することができる(639条)と制限がされている。したがって、10年を超えて伸長することはできない。改正あり 内容を確認

請負人の担保責任の存続期間の規定(旧637~639)は、改正により大幅に修正もしくは削除されている。

3〇 増築できなくなったということは、Bの仕事完成債務の履行が不可能となったということであり、未履行部分の仕事完成債務は消滅する。なお、この場合、仕事完成債務が債権者たるAの責任で履行が不可能となっているので、危険負担の債権者主義に基づきAは未履行部分についても報酬を支払う義務を負うことになる(536条➁)。

4〇 未完成の間は注文者は、いつでも損害を賠償して解除できる(641条)

正解4 民法(総則)時効(中断事由)

改正あり 内容を確認

改正により、時効の「中断」という概念はなくなり、「完成猶予」及び「更新」という概念が導入されている。

1〇 裁判上の請求は、訴えの却下又は取下げの場合には、時効の中断の効力を生じない(149条)

2〇 裁判上の請求は、訴えの却下又は取下げの場合には、時効の中断の効力を生じない(149条)

3〇 149条の却下には棄却の場合も含むと解されている。そもそも棄却判決は当該権利の存在が否定されたということであり、時効中断の効力を議論する実益がない(権利自体存在しないのだから)。

4× 裁判上の和解、調停その他確定判決と同一の効力を有するものは、確定判決と同様の効力が認められている(174条の2参照)。したがって、訴え提起後に裁判上の和解がされた場合、請求認容の確定判決が出された場合と同様、時効中断の効力を生じる(147149条)

10正解1 民法(担保物権)抵当権(順位の譲渡)

抵当権の順位の譲渡(376条➀)とは、先順位の抵当権者が後順位の抵当権者にその優先権を譲ることであり、両者が受けられる配当額から譲渡を受けた抵当権者が優先して配当を受けられ、譲渡をした抵当権者は残額について配当を受けることになる。

抵当権の順位の譲渡がない場合の配当額 B2000 C2400 D1600

抵当権の順位の譲渡がある場合の配当額

BDの配当額は2000+16003600からDが優先して3000の弁済を受け、残額の600Bの配当となる。

したがって、B600 C2400 D3000

11正解3 民法・借地借家法(借地権)

1× 資材置場とする目的であり、借地借家法の適用はない。民法では賃貸借の存続期間は最長でも20年とされている(604条)。 したがって、➀は20年に短縮され、➁は契約通り15年となる。改正あり 内容を確認

民法上の賃貸借契約の存続期間は、改正により20年から50年に変更されている。

2× 建物所有目的であり、借地借家法が適用される。借地借家法では、借地権の存続期間は30年以上とされており(借地借家法3条)、最長期間の制限はない。したがって、➀では契約通り50年、➁では契約の「15年」ではなく、「30年」となる。

3〇 「契約の更新がないことを定める」とすると定期借地権ということになる。定期借地権には3種類あり(借地借家法222324条)、事業用定期借地権は10年以上50年未満だが、他の定期借地権(一般は50年以上で書面必要、建物譲渡特約付借地権は30年以上で書面不要)であれば、50年を存続期間とすることも可能。したがって、➀は契約通り「50年」、➁は定期借地権の設定はできず、契約の更新がない旨を定めても無効あり、存続期間も契約の「15年」ではなく、借地借家法の最短期間である「30年」となる。

4 専ら工場の用に供する建物所有目的かつ契約の更新がないことを定めるということになると事業用定期借地権が該当し、その存続期間は10年以上50年未満となる(23条➀➁)。したがって、➀は「50年」は「50年未満」ではないので、事業用定期借地権の設定はできないので、契約の更新がないことを公正証書で定めても無効、➁は「10年以上50年未満」の範囲に含まれ、契約の更新がない旨を公正証書で定めれば有効である。

12正解4 民法・借地借家法(借家権)

1× 契約の更新がない旨を定める(いわゆる定期借家権の設定の)ためには、公正証書による等書面によらなければならず、さらに賃貸人は、あらかじめ賃借人に対し、契約の更新がなく期間の満了により賃貸借は終了することについて、書面を交付して説明しなければならない(借地借家法38条➀➁)。そして、この説明を怠った場合、当該定めは無効となる(同条③)。「書面によって契約すれば足りる」わけではない。

2× 定期借家権の設定対象として居住用建物は特に除外されておらず(借地借家法38条参照)、契約の更新がない旨を定めることは可能である。

3× 従前の契約の同一の条件で契約を更新したものとみなされるのは、期間満了の「3か月前まで」ではなく、「1年から6か月前まで」に更新拒絶の通知をしなかった場合である(法定更新:借地借家法26条➀)。なお、この法定更新がされた場合、その契約期間は期間の定めのないものとなる(借地借家法26条➀但)。

4〇 建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができない(借地借家法34条➀)。

13正解3 区分所有法

1× 専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者一人を定めなければならない(区分所有法40条)。

2× 区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができる(法44条➀)が、議決権の行使はできない。

3× 集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者の一人が議長となる(41条)。

4〇 集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する(法39条➀)。

14正解3 不動産登記法

1〇 (不動産登記法251号)

2〇 (不動産登記法41条3号)

3× 登記官は、一筆の土地の一部が別の地目となった場合、職権で、その土地の分筆の登記をしなければならない(39条➁)。

4〇 (不動産登記法17条1号)

15正解4 都市計画法

1 ○ 9⑱

2 ○ 8③二

3 ○ 9⑦

4 × 9⑭、⑮

16正解1 都市計画法

1 ○ 29①、令19

2 × 29①ニ

3 × 29①、令1②一

4 × 29①三

17正解4 建築基準法

1 ○ 9⑦

2 ○ 39①、②

3 ○ 64

4 × 令1264

18正解2 建築基準法

1 × 別表第二(い)二、令1303

2 ○ 別表第二(る)五

3 × 53③一イ

4 × 43③五

19正解3 宅地造成等規制法

1 × 8①、15

2 × 12

3 ○ 15

4 × 3①、20

20正解1 土地区画整理法

1 × 107

2 ○ 4①、9①、51の2①、52①、71の2①

3 ○ 9④、20①、51の8①、55①、71の3④

4 ○ 104

21正解1 農地法

1 ○ 4①の許可が必要となるのは、農地→農地以外への転用であるから許可不要

2 × 抵当権の設定は、使用及び収益を目的とする権利の設定に該当しない

3 × 市街化区域内のため、農業委員会へ届け出(4①七)

4 × 農地における砂利採取には、農地法に基づく転用許可が必要

22正解3 国土利用計画法

1 × 23②イ

2 × 14

3 ○ 23②ロ

4 × 23②三

23正解2 譲渡所得

1 ○ 313①、334① 肢4参照

2 × 313① 前々年において既に適用を受けているので適用できない

3 ○ 35①、令23②、203①二

4 〇 「313①、33 33条の適用を受けるものを除く」と規定されているため収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例の適用を受ける場合、居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例との重複は適用できないことになる。なお、肢1は、適用を受けるものを除くの中には、33条の4の収用交換等の場合の譲渡所得等の5,000万円の特別控除は含まれていないため、居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例との重複は適用できることとなる。したがって、肢1は正しい。

24正解4 固定資産税

1 × 352② 専有部分の取引価格ではなく「床面積」が正しい

2 × 349の3の2② 「6分の1」が正しい

3 × 362① 「定めることができる」が正しい

4 ○ 343

25正解3 地価公示法

1 × 1の2

2 × 2① 都市計画区域内外問わず選定される

3 ○ 2②

4 × 3 「特に良好」ではなく「通常と認められる」が正しい

26正解4 宅建業法(業務上の規制)

1× 宅地建物取引業者は、自己の名義をもって、他人に、宅地建物取引業を営む旨の表示をさせ、又は宅地建物取引業を営む目的をもつてする広告をさせてはならない(13条➁)

2× 建物の一部も建物に含まれる(2条ニ)ので、宅建業にあたる。

3× 宅建業の免許を受けていない者が宅建業の取引を行えば、たとえ宅建業者が代理や媒介で関与していても、無免許営業にあたる(12条➀)

4〇 従業者が免許がないにもかかわらず、自己のために宅建業を営めば無免許営業にあたる(12条➀)

27正解1 宅建業法(業務上の規制)

ア✕ 宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、売主として売買契約を締結してはならず、これには売買の予約も含まれる(33条の2)

イ✕ 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、瑕疵担保責任に関し、その行使期間を目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、民法の規定より買主に不利となる特約をしてはならず、これに反する特約は無効となる(40条)。したがって、引渡の日から1年とする特約は許されず、たとえ相手方の同意があっても無効となる。

ウ✕ 正当な理由があれば許される(45条)

エ〇 宅地建物取引業者は、宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、相手方に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない(47条の2➀)

以上より、正しいのはエのみであり、肢1が正解となる。

28正解4 宅建業法(重要事項説明ー35条書面)

1× 住宅の品質確保の促進等に関する法律に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅である場合に、それが重要事項説明(35条)の対象となるのは、建物の売買・交換の場合であり、貸借の場合は対象ではない。

2× 「住宅性能評価書の保存状況」は建物の売買・交換の場合は重要事項説明の対象であるが、賃貸の場合は、借主による住宅ローンの借入やリフォームの実施は一般に想定されないことから、対象とはなっていない。

3× 建物の石綿使用の有無の調査に関する事項の内容は、建物の貸借おいても重要事項説明の対象であるが、その内容の記録がある場合にその内容を説明する必要があるだけであって、記録がない場合に自ら調査を実施する必要はない。

4〇 区分所有建物の賃貸においても「専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときはその内容」は、重要事項説明の対象である。

29正解3 宅建業法(監督・罰則)

ア✕ あらかじめ内閣総理大臣に協議しなければならないのは、「国土交通大臣」が、国土交通大臣免許の宅建業者に対して、消費者保護に関する一定の規定に違反したことを理由に業務停止処分等を行う場合である(71条の2➀)。都道府県知事が行う場合は含まれない。

イ〇 宅建業者に対して免許権者が監督処分(指示処分・業務停止処分・免許取消処分)を行おうとする場合には聴聞を行う必要があり(6970)、聴聞は公開で行われる(16条の15⑤)。

ウ〇 「免許を受けてから一年以内に事業を開始せず、又は引き続いて一年以上事業を休止した」場合は、必要的免許取消し事由となっている(66条六)ので、知事は免許を取り消さなければならない。

エ〇 (83条五)

以上より、正しいのはイ・ウ・エであり、肢3が正解となる。

30正解4 宅建業法(広告の規制)

ア✕ 宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、建築基準法6条1項の確認があつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない(33条)。

イ✕ 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する広告をするときは、取引態様の別を明示しなければならず(34➀)、この明示は広告ごとに行う必要がある。

ウ✕ 依頼者の依頼による広告料金は請求できるが、依頼によらない広告料金は請求できない。

エ✕ 広告開始時期の制限(33条)は宅建業の取引全てに該当する(ということは宅建業の取引ではない「自ら貸借」は除外される)。本肢は売主としての販売であり、未完成物件につき建築確認前に広告を行うことはできない。

以上より、違反するものは全部であり、肢4が正解となる。

31正解1 宅建業法(媒介契約)

ア✕ 専任媒介の場合、契約締結日から7日以内に登録する必要があるが、休業日は参入しない(34条の2⑤、規則1581510

イ✕ 専任媒介の場合は、その有効期間は3か月を超えることはできないが、これより長い期間を定めた場合も3か月に短縮されるだけであって(34条の2③)、契約自体が無効となるわけではない。

ウ✕ 媒介契約における業務処理状況の報告義務は、相手方が宅建業者であるか否かにかかわらず負う義務である(34条の2⑧⑨)。

エ〇 (34条の2➀四)

以上より、正しいものはエのみであり、肢1が正解となる。

32正解4 宅建業法(報酬)

1〇 代金400万円以下の宅地建物の売買であることから「低廉な空家等の報酬の特例」により、現地調査等に要する費用を加算することができる。したがって、(200万×0.058万)×1.08194400円(これはこの特例における上限額194400円と同額)に、代理の報酬なので、さらに200万×0.05×1.08108000円を加算して、302400円が報酬の上限となる。

2〇 居住用建物以外の賃借の媒介の場合、依頼者から合計で借賃の1か月分(108万円)を限度として受領できる。

3〇 建物状況調査を実施する者をあっせんすることは宅建業者の通常の業務に含まれ、それに対する報酬を要求することはできない。

4× 「低廉な空家等の報酬の特例」の適用が受けられるのは、あくまでも通常の媒介・代理よりも現地調査の費用を多く要する場合であり、多く要しない場合にはこの特例の適用は受けられない。

33正解3 宅建業法(保証協会)

1× 分担金は加入しようとする日までに納付する必要がある(64条の9➀)。

2× 保証協会の社員になったことを理由とする営業保証金の取戻しの場合、公告は不要である(30条)。

3〇 (64条の9➁③)

4× 還付充当金を通知を受けた日から2週間以内に納付しない場合、社員たる地位を失う(64条の10➁③)。この場合において、その地位を回復できるとする規定は特に置かれていない。

34正解2 宅建業法(37条書面)

1× 「損害賠償額の予定」は37条書面の任意的記載事項であり、定めがあればその内容を記載する必要がある(37条八)。

2〇 既存建物の売買の媒介においては、「建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者双方が確認した事項」は、37条書面の絶対的記載事項であり、必ず記載しなければならない(37条二の二)。

3× 「当該宅地又は建物に係る租税その他の公課の負担に関する定め」は37条書面の任意的記載事項であり、定めがあればその内容を記載する必要がある(37条十二)。

4× 37条書面には宅建士の記名押印が必要であるが(37③)、35条書面に記名押印した宅建士と同じである必要はない。

35正解4 宅建業法(業務上の規制)

1違反する 宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約(予約を含む。)を締結してはならないが、所有者との間で当該宅地又は建物を取得する契約を締結している場合はこの限りではない(33条の2)。しかし、この取得契約には停止条件付売買は含まれないとされているので、Aの行為は宅建業法に違反する。

2違反する 専任の宅建士の法定数に不足が生じた場合、2週間以内に補充等の必要な措置を執らなければならない(31条の3③)。5月15日から610日は2週間を超えているので宅建業法に違反する。

3違反する 取引態様の別は、注文者が宅建業者であっても明示する必要がある(34条➁)

4違反しない 未完成物件における契約締結時期の制限の規定(36条)は、売買・交換のみが対象となり、貸借は適用対象ではない。したがって、都市計画法に基づく許可の申請中であっても賃貸借契約の媒介をすることはできる。

 

36正解2 宅建業法(37条書面)

ア〇 工事完了前の建物についての「建物を特定するための必要な表示」は、重要事項の説明時に使用した図書を交付することにより行うことができる(国交省「考え方」) 24313

イ✕ 自ら貸主として賃貸借契約を締結する場合、そもそも37条書面の交付義務は課されていない(37条➀参照)

ウ✕ 「契約の解除に関する定め」として37条書面に記載する必要がある(37条➀七)

エ〇 「契約の解除に関する定め」は売買・貸借いずれにおいても37条書面の任意的記載事項である(37条➀七・➁一)

以上より、正しいものはアとエであり、肢2が正解となる。

37正解3 宅建業法(8種規制-手付金の保全)

1× 宅建業者が自ら売主となって宅建業者でない者から手付金を受領しようとする場合であり、未完成物件で200万円(5%を超えている)の手付金を受領するときは、保全措置を講ずる必要がある(41条➀)。

2× 解約手付とみなされるので(39条)、相手方Bが履行に着手する前であれば、Aは正当な理由の有無を問わず、手付金の倍額を償還して契約を解除できる(民557条)。

3〇 未完成物件の場合、代金の5%以下かつ1000万円以下であれば保全措置は不要である(41条の2➀)。当初の手付金150万円は代金の5%以下であるが、完了前の中間金50万円をあわせると200万円となり、5%を超えるので保全措置が必要となる。この場合、200万円全額につき保全措置を講じる必要があり、講じていれば中間金を受領することはできる

4× 未完成物件の場合、代金の5%以下かつ1000万円以下であれば保全措置は不要である(41条の2➀)。当初の手付金150万円は代金の5%以下であるが、完了前の中間金500万円をあわせると650万円となり、5%を超えるので保全措置が必要となる。この場合、650万円全額につき保全措置を講じる必要があり、講じていれば中間金を受領することはできる。

38正解2 宅建業法(8種規制-クーリングオフ)

ア✕ クーリングオフによる解除(37条の2)をした場合、違約金等の支払いを請求することはできない。

イ〇 Bが指定したとしても喫茶店での買受けの申込みはクーリングオフの対象となる。この申込みを受けた日を4/1とすると、その3日後4/4にBはクーリングオフについて書面で告げられている。宅建業法37条の2➀によれば、この日から起算して8日を経過するまで(つまり4/11まで)はクーリングオフが可能である。ところが、買受けの申込みをした日から起算して10日間とする特約が定められており、それによれば4/10までにクーリングオフしなければいけないことになる。これは宅建業法の規定より申込者に不利な特約であり無効である(37条の2④)。

ウ✕ 宅建業者が媒介を依頼した他の宅建業者の事務所において買受けの申込みをした場合、クーリングオフの対象とはならず(規則16条の5)、クーリングオフによる契約の解除はできない。

以上より、誤っているのはア・ウであり、肢2が正解となる。

39正解2 宅建業法(重要事項説明-35条書面)

1× 「建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存状況」は既存建物の売買・交換の場合の重要事項説明の対象である(35➀六の二ロ)が、賃貸の場合は、借主による住宅ローンの借入やリフォームの実施は一般に想定されないことから、対象とはなっていない。←問28-2にも同じネタが出題されている

2× 「登記された権利の種類等」は重要事項説明の対象であり(35➀一)、引渡しまでに抹消される場合であっても、その旨を説明しなければならない。

3〇 宅地の貸借の媒介において、定期借地権が設定された場合における「契約終了時における当該宅地の上の建物の取壊しに関する事項」は重要事項説明の対象である。

4× 売買および貸借の媒介いずれにおいても重要事項説明の対象であり、説明しなければならない。

40正解2 宅建業法(業務上の規制)

1〇 従業者証明書は取引関係者からの請求があったときに提示すればよいが(48➁)、重要事項説明の際には、請求の有無にかかわらず宅建士証を提示しなければならない(35④)

2× 業務に関する帳簿の保存期間は、「各取引の終了後」ではなく「帳簿の閉鎖後」5年間(宅建業者が売主にとなる新築住宅に係るものは10年間)である(規則18③)。

3〇 一時的かつ移動が容易な施設(土地に定着しない現地案内所等)は「事務所等」には該当せず、クーリングオフ制度の適用があり、その旨等所定の事項を表示した標識を掲示しなければならない(50条➀)。

4〇 一団の宅地建物の分譲のための案内所が契約を締結し、または契約の申込みを受ける場所である場合、成年である専任の宅建士を1人以上置かなければならない(31条の3➀、規則15条の5の3)

 

40正解2 宅建業法(業務上の規制)

1〇 従業者証明書は取引関係者からの請求があったときに提示すればよいが(48➁)、重要事項説明の際には、請求の有無にかかわらず宅建士証を提示しなければならない(35④)

2× 業務に関する帳簿の保存期間は、「各取引の終了後」ではなく「帳簿の閉鎖後」5年間(宅建業者が売主にとなる新築住宅に係るものは10年間)である(規則18③)。

3〇 一時的かつ移動が容易な施設(土地に定着しない現地案内所等)は「事務所等」には該当せず、クーリングオフ制度の適用があり、その旨等所定の事項を表示した標識を掲示しなければならない(50条➀)。

4〇 一団の宅地建物の分譲のための案内所が契約を締結し、または契約の申込みを受ける場所である場合、成年である専任の宅建士を1人以上置かなければならない(31条の3➀、規則15条の5の3)

 

41正解1 宅建業法(重要事項説明-35条書面)

1〇 建物の貸借の媒介において、建物の管理が委託されている場合には「委託を受けている管理会社の商号及びその主たる事務所の所在地」は重要事項説明の対象である。

2× 1つの取引に複数の宅建業者が関与する場合、全ての宅建業者に重要事項説明義務がある。

3× 建物の貸借の媒介において、「法令に基づく制限の概要」として重要事項説明の対象となるのは「建物の賃借権の移転・設定に関する制限」のみであり、建築基準法に規定する建蔽率や容積率に関する制限があってもその概要を説明する必要はない。

4× 「代金・交換差金または借賃の額」以外に授受される金銭の額が重要事項説明の対象である。一方、「代金・交換差金または借賃の額」は重要事項説明の対象ではなく、37条書面の絶対的記載事項となっている。

42正解1 宅建業法(宅建業-宅地の意味)

1× 用途地域内において宅地とされるのは、「道路、公園、河川等の公共施設の用に供されている土地」以外の土地である。

2〇 建物の敷地に供する目的で取引の対象とされる土地は宅地であり、登記簿上の地目や現況は関係ない。

3〇 どこにおいても建物の敷地に供せられている土地は宅地である

4〇 用途地域内の土地は、「道路、公園、河川等の公共施設の用に供されている土地」を除き宅地である。

43正解2 宅建業法(宅建業免許の欠格事由)

1× 懲役刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から5年を経過していない者は、宅建業免許の欠格者であり、法人の役員(非常勤役員も含む)が欠格者の場合、当該法人は免許を受けることはできない。

2〇 執行猶予期間が満了した場合、刑の言渡し自体がなかったことになるので、その満了により宅建業免許の欠格者ではなくなる。したがって、満了後すぐに当該法人は免許を受けることができる。

3× 器物損壊罪で罰金刑に処せれられたことは、宅建士の登録の欠格要件にも宅建業免許の欠格要件にも該当しない。

4× 侮辱罪により拘留の刑に処せられたことは宅建業免許の欠格要件に該当しない。

44正解3 宅建業法(宅地建物取引士)

1× 本肢の場合、仮に当該法人の役員であったならば登録の欠格者になるが、政令で定める使用人は登録の欠格者にはならない。

2× 勤務している宅建業者を変更した場合、変更の登録の申請は必要であるが、申請相手は登録をしている甲県知事である(20条)。

3〇 住所の変更は、宅建士証の交付を受けているか否かに関わりなく、変更の登録の申請が必要となる(20条)。

4× 2年以上の実務経験を有しない場合、登録実務講習の受講が必要である。合格した日から1年以内の場合に免除されるのは、宅建士証の交付を受ける際の法定講習である(22条の2➁)。

45正解1 住宅瑕疵担保履行確保法

1× 住宅瑕疵担保履行法に基づき資力確保措置が義務付けられる者は、「新築住宅の売買契約において自ら売主となる宅建業者」であり(2条、11条)、媒介をする者は含まれていない。

2〇 (法15条、規則21条)

3〇 (法12条、規則16条➀)

4〇

46正解1 住宅金融支援機構

1 × フラット35Sでは、新築住宅の建設・購入に限らず中古住宅の購入も対象としている

2 ○ フラット35Sでは、5年間、10年間、貸付金利を引き下げる制度を実施している

3 ○ 13①七

4 ○ 13①五、業務方法書19②一イ

 

47正解4 景表法

1 × 表示に関する公正競争規約4⑥(1) 建築条件付土地と表示しなければならない

2 × 表示に関する公正競争規約施行規則10(41) 1住戸当たりの最低賃料及び最高賃料を表示すること

3 × 表示に関する公正競争規約施行規則10(21) リフォームの内容及び時期を明示しなければならない

4 ○ 表示に関する公正競争規約18(1) 建築後1年未満であって、居住の用に供されたことがなければ、特定用語の「新築」と表示しても不当表示に問われることはない

48正解2 統計

1 × 不動産業の経常利益は13.8%増加した。

2 ○ 住宅地は2年連続、商業地は4年連続、工業地は3年連続でいずれについても上昇となった。

3 × 約12万4千業者となっている。業者数は約20万に達していない。

4 × 7年ぶりの減少となった。

 

49正解3 土地

1 ○

2 ○

3 × 逆に安全度の高い所である。

4 ○

50正解4 建物

1 ○

2 ○

3 ○

4 × 地震に対して十分耐えられるようにした構造であり、地震に対する補強に利用されている。

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